Dolda fel hus

Vi hjälper dig att få rätt | Stockholm 08-673 51 80 | Göteborg 031-300 05 50

Kontakta oss för en
kostnadsfri inledande rådgivning

Juridisk hjälp vid dolda fel i hus

Det nyköpta huset eller bostadsrätt kan förvandlas till en mardröm om det skulle visa sig att det finns dolda fel. Felaktigt utförda tätskikt under kaklet i ett badrum, misstag i elinstallationerna, fukt som uppstått på grund av felaktig isolering. Det finns många exempel på problem som kan vara svåra att upptäcka med blotta ögat när du inspekterar en ny bostad – särskilt när det är många intressenter och högt tryck på dig som kund. 

Advokatfirman Salmi & Partners bistår dig när du behöver hjälp med frågor gällande dolda fel i hus. Vi har tillgång till kvalificerad besiktningspersonal som kan hjälpa dig och vi har många års erfarenhet gällande dolda fel. Vi vet vad som gäller och vilka rättsanspråk du kan ställa i respektive fall.

Kontakta oss om du har frågor kring dolda fel eller om du behöver hjälp med hur du ska gå vidare i ett ärende. Vi finns i Stockholm och Göteborg men arbetar i merparten av landet. Du når oss enklast via kontaktformuläret här på sidan eller på telefon om du hellre vill tala med oss direkt i person. Du hittar telefonnummer till ditt närmaste kontor i fältet längst ner på sidan.

Komplicerad juridik kring dolda fel i hus

Som köpare av en bostad har du långtgående undersökningsplikt att noga undersöka objektet du köper för att försäkra dig om att det inte finns några fel. Anlita alltid en kvalificerad besiktningsman för att möjliggöra din undersökningsplikt.

En professionell besiktningsman ska veta hur man systematiskt går igenom en bostad och undersöker den för att försäkra sig om att man har uppfyllt undersökningsplikten. Om det senare skulle visa sig att det finns fel är sannolikheten större att de bedöms som dolda fel och att du kan kräva ersättning i form av prisavdrag, skadestånd och / eller häva köpet. 

Är det ett fel av väsentlig betydelse så kan du som köpare kräva att kontraktet hävs och köpet går tillbaka. Detta måste dock ske inom ett år från tillträdet. Har säljaren lurat dig, eller ”handlat svikligt” som det heter i juridiska termer, så kan man få köpet upphävt även efter längre tid än ett år.

Dolda fel i ett hus kan ställa till det på många sätt. En oväntad och ovälkommen fuktskada i köket eller badrummet kan dock göra att du har rätt till ersättning från säljaren. Detta är dock inte alltid en självklarhet – det finns många regler att sätta sig in i när det gäller dolda fel i hus. Har du några frågor? Välkommen att kontakta oss på Salmi & Partners – vi har stor erfarenhet när det handlar om dolda fel.

Vanligt med dolda fel i våtutrymmen

Har du upptäckt att det är något som inte fungerar som det ska i huset som du köpt? För att det ska räknas som ett dolt fel så måste det handla om ett fel som fanns redan när huset köptes men som inte kunnat upptäckas trots en noggrann undersökning. Med andra ord: fel av en typ som du inte kunde förväntas upptäcka även om du lät göra en mycket noggrann undersökning innan du slog till och gjorde ditt husköp.

källare varmvattensberedare

Dolda fel i hus hittar man ofta i våtutrymmen, dränering, källare, vind och konstruktionens bärande delar. Några konstruktioner som är speciellt riskfyllda är källarväggens invändiga isolering, putsade fasader och elinstallationer. Dolda fel kan i flera fall på röta, fukt och mögel. Dock har på senare tid en ny form av dolda fel dykt upp allt oftare. Det handlar om brännskador på isolering och ledningar, ofta orsakade av felaktigt installerade spotlights.

Vid bedöming av dolda fel behöver köparen beakta kontruktionsens tekniska livslängd, vilken har bäring på frågan om fel respektive prisavdragets storlek. Alla delar i ett hus har en beräknad teknisk livslängd och de viktigaste delarna att hålla koll på är tak, golv och dränering.

Börja med att informera säljaren – reklamera i tid!

Hur ska man göra när man upptäcker ett dolt fel på huset? En köpare har från tillträdet till huset tio år på sig att upptäcka dolda fel. Så snart köparen har upptäckt ett fel måste säljaren informeras. Detta måste dessutom ske inom ”skälig tid”, vilket enligt praxis innebär omkring två månader. Meddelande till säljaren bör, ur bevishänseende, ske skriftligen och måste uppfylla kravet på neutral reklamation. Om säljaren inte vill kännas vid det dolda felet och inte ge dig någon ersättning så är det upp till dig att föra fallet vidare rättsligt. Kontakta oss på Salmi & Partners så kan vi hjälpa dig med rådgivning kring denna rättsliga process. Vi kan titta på tidigare fall med fel som liknar det som drabbat dig och se hur tidigare domar fallit ut.

Dolda fel i huset regleras i jordabalken

Rent juridiskt så regleras fel i hus av Jordabalken. 

Fel kan föreligga när fastigheten avviker från vad som följer av avtal eller annars har utfästs. För att att bedöma om fel föreligger i detta avseende behöver köparen undersöka vad som framgår såväl i köpekontrakt som i övriga köpehandlingar såsom objektsbeskrivning och övrig marknadsföring av fastigheten.

Avviker inte fastigheten från vad som följer av avtal kan det röra sig om dolda fel. Vid dolda fel avviker fastigheten från vad köparen anses ha fog att förvänta sig vid köpetillfället.

Ett fel som hade kunnat upptäckas vid en noggrann utförd undersökning kan inte utgöra ett dolt fel. Men även i ett sådant fall så kan köparen i slutändan få rätt till ersättningen. Det kan i så fall handla om fall där säljaren medvetet försökt dölja felet i fråga.



Så här kan man definiera dolda fel vid husköp:

  • Fastigheten avviker från vad köparen hade fog att förvänta sig.
  • Köparen kunde inte upptäcka felet vid en noggrann undersökning.
  • Vi erbjuder kostnadsfri inledande rådgivning där vi kan gå igenom din individuella situation för att ta reda på om och hur vi kan gå vidare med ärendet. 

Mer information om dolda fel i hus

I artikelsektionen kommer det regelbundet att publiceras relevant information om dolda fel och fastighetsrätt. Dessa artiklar har som funktion att ge en övergripande bild av rättsläget. Det är inte Salmi & Partners som skriver dessa texter utan de levereras av en extern part.

Vanliga risker vid husköp

23 mar 2020

Vilka fel kan man göra när en bostad ska köpas? Här presenteras 7 vanliga risker vid husköp. Köpa utan besiktning Du som köpare har alltid en undersökningsplikt. Detta oavsett hur mycket information som säljaren ger eller om säljaren har ett nytt intyg från en oberoende besiktningsman. Fortfarande ligger ansvaret på dig som köpare. Har du [...]


Dolda fel vid köp av tomt

3 feb 2020

Den vanligaste konflikten som uppstår mellan köpare och säljare av en fastighet är när så kallade dolda fel upptäcks. Vad gäller för dolda fel vid köp av tomt? Dolda fel kan delas upp i två kategorier. Det är avvikelser från avtal och avvikelse från normal standard. Detta gäller oavsett om det en bostad eller tomt [...]


Vanliga dolda fel på skorstenen

10 dec 2019

Om skorstenen visar sig vara trasig på nya huset, kan det räknas som dolt fel då? Inte säkert, eftersom köparen har undersökningsplikt. Skorstenen är en utsatt och känslig del av ett hus, och den kan ha brister trots att den inte uttryckligen blivit belagd med eldningsförbud av en sotare. På äldre hus är det till [...]


Checklista inför husköp

14 okt 2019

Att köpa ett hus innebär alltid en ekonomisk risk. Här hjälper vi dig med en checklista med saker som är viktigt att tänka på inför husköp. Det gäller att hålla huvudet en smula kallt när man letar hus. Det är lätt att bli förälskad i detaljer som en vacker sjöutsikt eller en fin gammal kakelugn. [...]


Överlåtelsebesiktning – vad ingår och vad ingår inte

14 aug 2019

Vi rekommenderar alla att låta en erfaren besiktningsperson göra en överlåtelsebesiktning inför husaffären. Här berättar vi mer om överlåtelsebesiktningar.   Personen eller personerna som ska köpa ett hus är ansvariga för att undersöka huset innan köpet. En överlåtelsebesiktning gör att man på ett smidigt och effektivt sätt kan ta reda på vilket skick huset är [...]


Trädens rötter skapar problem för avlopp och grund

6 jul 2019

Träd och buskar skapar trivsel och harmoni i våra trädgårdar och utan dem skulle det se hemskt trist ut runt våra hus och i våra bostadsområden. Men träd och buskar är levande organismer, och precis som allt annat som lever växer de med tiden. Träd och andra växter växer inte heller bara uppåt. På samma [...]


Dolda fel med ventilationen

29 apr 2019

Inför ett husköp har du som köpare undersökningsplikt, vilket innebär att du är skyldig att göra en besiktning av huset. Det är ett bra sätt för dig att ta reda på om det finns fel med huset som kan bli kostsamma att åtgärda, och göra en bedömning av hur mycket du vill betala för huset. [...]


Hemsidan www.doldafelhus.se har skapats i samarbete med Defiso Media, en SEO-byrå i Stockholm. 

Vi har erfarenheten och kompetensen som krävs för att hjälpa dig vid en tvist!