Dolda fel hus

Vi hjälper dig att få rätt | 08-673 51 80

KONTAKTA OSS FÖR EN
KOSTNADSFRI INLEDANDE RÅDGIVNING

JURIDISK HJÄLP VID DOLDA FEL I HUS

Det nyköpta huset eller lägenheten kan förvandlas till en mardröm om det skulle visa sig att det finns dolda fel. Felaktigt utförda tätskikt under kaklet i ett badrum, misstag i elinstallationerna, fukt som uppstått på grund av felaktig isolering. Det finns många exempel på problem som kan vara svåra att upptäcka med blotta ögat när du inspekterar en ny bostad – särskilt när det är många intressenter och högt tryck på dig som kund. 

Advokatfirman Salmi & Partners bistår dig när du behöver hjälp med frågor gällande dolda fel i hus. Vi har tillgång till kvalificerad besiktningspersonal som kan hjälpa dig och vi har många års erfarenhet gällande dolda fel. Vi vet vad som gäller och vilka rättsanspråk du kan ställa i respektive fall.

Kontakta oss om du har frågor kring dolda fel eller om du behöver hjälp med hur du ska gå vidare i ett ärende. Vi finns i Stockholm och Göteborg men arbetar i merparten av landet. Du når oss enklast via kontaktformuläret här på sidan eller på telefon om du hellre vill tala med oss direkt i person. Du hittar telefonnummer till ditt närmaste kontor i fältet till höger eller under kontakta oss.

Komplicerad juridik kring dolda fel i hus

Som köpare av en bostad har du långtgående skyldigheter att noga undersöka objektet du köper för att försäkra dig om att det inte finns några fel. Anlita alltid en kvalificerad besiktningsman för att säkerställa att du uppfyller undersökningskravet.

En professionell besiktningsman vet hur man systematiskt går igenom en bostad och undersöker den för att försäkra sig om att man har uppfyllt undersökningsplikten. Om det senare skulle visa sig att det finns fel är sannolikheten större att de klassas som dolda fel och att du kan kräva ersättning för dem vid behov. 

Dolda fel i ett hus kan ställa till det på många sätt. Exempelvis kan en oväntad och ovälkommen fuktskada i köket eller badrummet göra att du har rätt till ersättning från säljaren. Detta är dock inte alltid en självklarhet – det finns många regler att sätta sig in i när det gäller dolda fel på hus. Har du några frågor? Välkommen att kontakta oss på Salmi & Partners – vi har stor erfarenhet nä det handlar om dolda fel.

Vanligt med dolda fel i våtrutrymmen

Har du upptäckt att det är något som inte fungerar som det ska i huset som du nyss har köpt? För att det ska räknas som ett dolt fel så måste det handla om ett problem som fanns redan när huset köptes men som inte upptäckts trots en noggrann besiktning. Med andra ord: fel av en typ som du inte kunde förväntas upptäcka även om du lät göra en mycket noggrann undersökning innan du slog till och gjorde ditt husköp.

källare varmvattensberedare

Dolda fel i hus hittar man ofta i våtutrymmen och bärande delar. Några konstruktioner som är speciellt riskfyllda är källarväggens invändiga isolering och uteluftsventilerad krypgrund. Dolda fel beror i de flesta fall på röta, fukt och mögel. Dock har på senare tid en ny form av dolda fel dykt upp allt oftare. Det handlar om brännskador på isolering och ledningar, ofta orsakade av felaktigt installerade spotlights.

Viktigt att inte glömma bort är att den del på huset som är skadad inte är utängen, är den det kan det inte räknas om ett dolt fel. Alla delar i ett hus har en beräknad livslängd och de viktigaste delarna att hålla koll på är tak, golv och dränering.

Börja med att informera säljaren

Hur ska man göra när man upptäcker ett dolt fel på huset? Först och främst måste säljaren informeras. Detta måste dessutom ske inom ”skälig tid”, vilket enligt praxis innebär ungefär sex månader. Om säljaren inte vill kännas vid det dolda felet och inte ge dig någon ersättning så är det upp till dig som privatperson att föra fallet vidare rättsligt. Kontakta oss på Salmi & Partners så kan vi hjälpa dig med rådgivning kring denna rättsliga process. Vi kan titta på tidigare fall med fel som liknar det som drabbat dig och se hur tidigare domar blivit. Det är domar i Högsta domstolen som bildar svensk rättspraxis.

En köpare har från tillträdet till huset tio år på sig att upptäcka dolda fel för att kunna få avdrag på köpesumman. I vissa fall kan dessutom köparen ha rätt till skadestånd, exempelvis när felet beror på säljarens försummelse eller om huset inte uppfyller vad säljaren har lovat.

Är det ett fel av väsentlig betydelse så kan du som köpare kräva att kontraktet hävs och köpet går tillbaka. Detta måste dock ske inom ett år från tillträdet. Har säljaren lurat dig, eller ”handlat svikligt” som det heter i juridiska termer, så kan man få köpet upphävt även efter längre tid än ett år.

Dolda fel i huset regleras i jordbalken

Rent juridisk så regleras dolda fel i hus i Jordabalken. För att kunna komma fram till vilka skador på ett hus som är ett dolt fel så måste man kontrollera några saker. Delvis vad som har avtalats vid försäljningen/köpet av huset och delvis vad som framgår av säljarens marknadsföring av fastigheten i fråga.

Därefter måste man reda ut om den aktuella fastigheten avviker från vad köparen kan anses ha haft rätt att förvänta sig eller om fastigheten i något avseende inte motsvarar vad köparen hade fog att förutsätta när han skrev på kontraktet och köpte fastigheten.

Är det ett fel som kan upptäckas redan före köpet, vid exempelvis en besiktning utför av en certifierad besiktningsman, så handlar det i normala fall inte om ett dolt fel. Men även i ett sådant fall så kan köparen i slutändan få rätt till ersättningen. Det kan i så fall handla om fall där säljaren medvetet försökt dölja felet i fråga.

Så här kan man definiera dolda fel vid husköp:

  • Varken säljaren eller köparen kände till felet.
  • Köparen kunde inte upptäcka felet vid en noggrann besiktning.
  • Köparen kunde inte ha kunnat räcka med felet med tanke på hur gammalt huset är, vilket pris det lades ut på marknaden för och vilket skick det är i.

Vi erbjuder kostnadsfri inledande rådgivning där vi kan gå igenom din individuella situation för att ta reda på om och hur vi kan gå vidare med ärendet. 

Mer information om dolda fel i hus

I artikelsektionen kommer det regelbundet att publiceras relevant information om dolda fel och fastighetsrätt. Det är inte Salmi & Partners som skriver dessa texter utan de levereras av en extern part.

Dolda fel | Detta gäller för bostadsrätten

4 jan 2018

Dolda fel är något som finns där redan vid tidpunkten du köper bostaden och som inte går att upptäcka ens vid en noggrann besiktning.   Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället av bostadsrätten,. men inte varit möjligt att upptäcka vid en noggrann besiktning. Som köpare ska man inte heller ha behövt räkna [...]


Kallt badrum räknades som dolt fel

6 dec 2017

Här berättar vi om er fall där två makar fick ersättning för dolda fel – anledningen var ett kallt badrum. Paret förvärvade en vår för tio år sedan en bostadsrätt i Stockholm för 12,8 miljoner kronor. Bostadsrätten var en vindsvåning som enligt kontraktet överlåtits i så kallat ”befintligt skick”, eller som det formulerades i kontraktet: [...]


Rötskador dolt fel – säljare fick betala ersättning

22 nov 2017

Vad som räknas som ett dolt fel är inte alltid lätt att veta. För att åskådliggöra kan det ibland vara bra att titta på konkreta rättsfall som tar upp frågor om dolda fel. Här berättar vi om ett fall där ett par fick ett stort prisavdrag sedan man konstaterat dolda fel i en fastighet. Historien [...]


Försäkring för dolda fel – så fungerar det

9 nov 2017

När man ska köpa eller sälja hus så får man ofta ett erbjudande om att teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Här förklarar vi hur en sådan fungerar och vilka fördelar och nackdelar som kan finnas med denna typ av försäkring. Vi tittar på den ur både säljarens och köparens perspektiv. Som försäljare av hus [...]


Räknas skadedjur som dolt fel?

31 okt 2017

Skadedjur i hus låter som något från en annan tid, men det är faktiskt vanligare än man kan tro. I storstadsområden blir råttor allt vanligare och det kan även förekomma kackerlackor på våra nordliga breddgrader, inte minst i radhus. Skadedjur kan i många fall vara svåra att bli av med och det kan bli en [...]


Vi har erfarenheten och kompetensen som krävs för att hjälpa dig vid en tvist!