Dolda fel vid köp av tomt

Den vanligaste konflikten som uppstår mellan köpare och säljare av en fastighet är när så kallade dolda fel upptäcks. Vad gäller för dolda fel vid köp av tomt?

Dolda fel kan delas upp i två kategorier. Det är avvikelser från avtal och avvikelse från normal standard. Detta gäller oavsett om det en bostad eller tomt köps.

• Avvikelse från avtal

Avvikelse från avtal innebär att köparen upptäcker att något på fastigheten som inte stämmer överens med vad som var överenskommet i avtalet. Det kan exempelvis stå att tomten ska vara byggklar, men när man sedan köpt tomten visar det sig att stora fyllnadsmassor behöver tas bort.

Eftersom det stått i avtalet att tomten skulle vara byggklar kan man hänvisa till avvikelse från avtal. Man kan då kräva den summa som behövs för att återställa tomten till det skick som angetts i avtalet.

• Avvikelse från normal standard

Det är främst avvikelse från normal standard som många tänker på gällande dolda fel. Även om en besiktning skett kan man inte upptäcka allt. Skulle det exempelvis bli en vattenskada i ett badrum tre år efter en renovering bör detta vara konstruktionsfel och dolda fel kan åberopas.

Man utgår från vad man kan förvänta sig av en bostad i detta skick. Köps en fallfärdig fastighet kan inte dolda fel åberopas vid samma problem.

Även vid försäljning av tomter kan detta utnyttjas. Detta förutsatt att tomten inte uppnår den standard som kan borde kunna förvänta sig utifrån dess ålder och läge osv.

Skapa skydd med dolda-fel försäkring

Som säljare går det att teckna dolda-fel försäkring hos flera olika försäkringsbolag. Det är vanligast att försäkringen tecknas hos det försäkringsbolag där man har hem- och villaförsäkringen. Försäkringen innebär att man inte behöver konfrontera en besviken köpare som anser att ett dolt fel ska ersättas. Det kan alltså ses som en trygghet för bägge parter.

Däremot bör man granska villkoren noga och även fråga sig om det är värt det. En jurist på Konsumenternas.se nämnde i en intervju från 2018 att försäkringarna i vissa fall inte är ”mycket att hänga i julgranen”.

Orsaken är att säljaren, oavsett försäkring eller inte, har upplysningsplikt. Detta samtidigt som köparen har en undersökningsplikt. Det vanligaste är att köparen köper in en extern besiktning för att hitta eventuella fel.  Det spelar därmed ingen roll vilket försäkringsskydd man har – dessa krav finns alltid kvar.

Täcker inte alltid tomt

Många dolda-fel-försäkringar täcker enbart konstruktionen på bostadshuset. Det betyder att försäkringen inte täcker för bodar, garage eller tomt. Andra fel som kan stå utanför försäkringsskyddet är felaktiga uppmätta servitut samt avlopp och ledningar.

Vid köp av tomt bör man alltså alltid fråga försäkringsbolaget vad försäkringen täcker då risken är stor att tomten inte täcks av försäkringen.