Så klassar man ett fel som dolt

Vad är egentligen ett dolt fel? Detta är en evig trätofråga, som måste bedömas från fall till fall. Men det finns en hel del grundläggande tumregler för vad som gäller kring dolda fel.

Tre huvudkriterier gäller för att ett fel ska klassa som dolt. Viktigt att komma ihåg är att det är köparen som har bevisbördan på att alla tre kriterier är uppfyllda.  

Här är de tre kriterierna:

1) Felet ska ha funnits redan vid tillfället då köpet gjordes, eller i allra minsta fall orsaken eller ”fröet” till felet

2) Felet ska inte ha uppmärksammats vid köptillfället. Kraven på undersökningsplikten från köparen är hårda i den här frågan. Säljaren ska inte stå till svars för fel som köparen borde ha upptäckt vid besiktningen som föregår köpet. Om felet är av den typen att det inte borde ha upptäckts av köparen – och han inte heller borde ha räknat med felets existens – då är det ett dolt fel. Det är alltid säljaren som svarar för dolda fel, oavsett om personen själv känner till att de finns eller inte.

Men vad är det då som inte omfattas av den i dessa frågor så centrala undersökningsplikten? Det korta svaret är alla utrymmen som inte är möjliga att undersöka. Det kan handla om utrymmen som kräver att man gör åverkan på dem för att man ska kunna göra en undersökning. Ett exempel är att bryta upp brädor i ett trägolv eller att slå hål i en vägg. Undantaget är om man vid besiktningen noterar dålig lukt eller fläckar av fukt, då kan det bli aktuellt att göra åverkan på fastigheten för att upptäcka ett fel.  Utökad undersökningsplikt kallas det. Undersökningsplikten kan även utökas om säljaren uttalar en misstanke om att det finns någon typ av dolt fel.

Undersökningsplikten kan även minskas i vissa fall, exempelvis om säljaren gör en specifik utfästelse om en viss egenskap i fastigheten. Då gäller det dock att det inte finns andra omständigheter som talar för att en undersökning ändå bör genomföras.

3) Köparen ska inte ha några skäl att förvänta sig felet. Fel som uppkommer på grund av fastighetens ålder och normalt vardagligt slitage räknas alltså inte som dolda fel. Här måste man ta hänsyn till alla fakta som kommit fram i samband med köpet, både muntligt och skriftligt. Kan köparen påvisa att felet beror på ett underliggande fel i materialet eller konstruktionen så kan det vara fråga om ett dolt fel. Som köpare har man dessutom rätt att förvänta sig att huset byggdes enligt de normer som gällde vid tidpunkten för uppförandet av fastigheten. Detta behöver alltså inte köparen ställa några frågor om vid besiktningen.